福岡市工務店の長期優良住宅のトータルコスト比較（売却まで）

長期優良住宅がコスト増になる！？

項目	一般住宅（A）	長期優良住宅（B）	B-A（差額）	備考
工事費（ﾌﾗｯﾄ35総支払額）	工事費3,000万 ローン総支払4,015万① （下記参照）	工事費3,200万 ローン総支払4,154万② （下記参照）	ローン無+200万 ローン有+139万	申請費用25万含む
固定資産税（30年分） 住宅ローン減税（13年分）	固定資産税360万 ローン減税±０ （下記参照）	固定資産税330万 ローン減税最大-18万③ （下記参照）	-30万 -18万	（B）は当初5年間を半額
メンテナンス（30年分）	約 300万	約 500万	+200万	（B）は劣化状況でなく、交換時期が一律のため、無駄が生じる
光熱費（30年間削減効果）	0円	約 -120万	-120万	仮定で（B）は年4万円削減×30年
地震保険料（30年分）	約 90万	約 45万	-45万	（B）は半額 （将来の改定は未定）
上記合計（概算）	ローン無3,750万 ローン有4,765万	ローン無3,955万 ローン有4,891万	ローン無+205万 ローン有+126万	トータルで（B） の長期優良住宅は割高

※売却時の価格の考え方は､当記事の後半に。

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■ 借入：3,200万円（B）

返済期間：35年　※金利は時期により変わります

期間	金利	毎月返済額	備考
当初1〜5年	1.0%	約9.1万円	金利優遇期間
6〜35年目	1.75%	約10.1万円	以降の通常金利

▶ 総返済額：4,154万円②

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■ 借入：3,000万円（A）

返済期間：35年（全期間1.75%）※金利は時期により変わります

期間	金利	毎月返済額
1〜35年目	1.75%	約9.6万円

▶ 総返済額：4,015万円①

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【住宅ローン減税の一例】 

借入額3,200万円での具体的な差額

借入額3,200万円の場合、それぞれの住宅の控除額は以下の通り計算されます（年末ローン残高が3,200万円以上あると仮定）。

• 長期優良住宅: 借入限度額5,000万円 > 借入額3,200万円のため、3,200万円が控除の対象。
  • 年間の最大控除額: 3,200万円 × 0.7% = 22.4万円
• 一般住宅: 借入限度額3,000万円 < 借入額3,200万円のため、3,000万円が控除の対象。
  • 年間の最大控除額: 3,000万円 × 0.7% = 21万円 

年間の差額

年間では、長期優良住宅の方が1.4万円多く控除されます（22.4万円 - 21万円 = 1.4万円）。 

13年間（最大） の総控除額の差額

控除期間13年間（最大） を通しての総控除額の差は、単純計算で以下のようになります（毎年残高が減っていくため実際は変動します）。

• 長期優良住宅: 最大総控除額（概算）3,200万円 × 0.7% × 13年（最大） = 291.2万円
• 一般住宅: 最大総控除額（概算）3,000万円 × 0.7% × 13年（最大） = 273万円 

概算で約18万円③の差が見込まれます。 

ただし、実際の控除額は、その年の所得税・住民税の額が上限となります。そのため、年間の税負担額が上記年間控除額を下回る場合、控除額はさらに少なくなることがあります。 

結論として、借入額3,200万円の場合、長期優良住宅は一般住宅に比べて年間で最大1.4万円、13年間（最大） で総額約18万円③ほど住宅ローン減税のメリットが大きくなります。

なお、長期優良住宅以外に一般住宅で、

補助金対象の仕様があり、

ここでは割愛しています。

また、補助金は様々ありますが、

同一物件で複数の補助金を受けることは

原則できません。

その他にも、設計・施工の実務経験から、

より具体的なお話が可能ですので、

どうぞお気軽にお尋ねください。

　

【長期優良住宅でも売却時は土地価格が優先】

木造住宅の売却価値は、税法上の耐用年数である築22年を経過した時点で、建物の価値が「0円」になると見なされます。ただし、これはあくまで税法上の計算上の話であり、実際には築20年以上でも売却は可能です。建物の状態や管理状況によっては価値は残りますが、売却価格は土地の価格で決まることが多い状況です。

税法上の価値が0円になる理由

• 法定耐用年数: 国が定めた木造住宅の法定耐用年数が22年であるためです。
• 減価償却: 資産の購入費用を耐用年数に応じて分割して計上する「減価償却」という税法上の考え方に基づくものです。 

築22年以上でも売却可能なケース

• 土地の価格: 土地の価値は築年数に影響されにくいため、建物の価値がゼロになっても、土地の価格で売却できます。
• 建物の状態: 管理がしっかりされており、リフォームや修繕が行われている場合、建物の価値が残っていることがあります。
• 買い手層: 「とにかく安く住める家を買いたい」という層をターゲットにすれば売却できる可能性があります。 

売却を検討する際のポイント

• 売却価格への影響: 築20年を超えると、建物の価格は新築価格の約1割以下になることが一般的です。
• 建物の状態の評価: 建物の劣化が目立つ場合は、修繕を検討するか、土地の価格を重視した現実的な価格設定が必要です。
• 売却方法の検討: 築年数が経過した住宅は、そのままの状態では売れにくい場合があるため、不動産業者への直接買取を検討するのも一つの方法です

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